Mietkauf ist grundsätzlich für alle gedacht, die den Wunsch nach einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung erfüllen wollen, aber derzeit keinen Kredit bei den Banken erhalten können. Ja, man kann trotz SCHUFA-Eintrag alles kaufen, auch auf Kredit, aber meistens wird man es nicht bekommen. Eine Informationspflicht des Käufers über einen negativen SCHUFA-Eintrag besteht nicht. Freiberufler oder Kunden, deren Schufa-Informationen negativ sind, werden beispielsweise von Leasinggesellschaften und Kreditinstituten häufig abgelehnt. Bei uns neu, ab sofort Immobilien Mietkauf trotz Schufa,. für Privat und Gewerbe.
Mietkauf-Modell: Vom Pächter zum Besitzer durch Mietkauf
Mietkauf ist eine ganz spezielle Art der Finanzierung von Immobilien. Zwischen dem tatsächlichen Besitzer oder Wirt und dem Pächter der Liegenschaft wird ein besonderer Ratenkaufvertrag für eine gewisse Zeit geschlossen. Der Erwerber vermietet die Ferienwohnung oder das freistehende Haus bis zum Ende der Vertragslaufzeit – im Unterschied zur herkömmlichen Vermietung – zu einer verhältnismäßig günstigen Mietgebühr.
Die bezahlte Monatsmiete wird jedoch zum Teil vom gesamten Kaufpreis für den Folgekauf abgezogen. Derjenige, der sich für den Mietkauf entscheidet, geht jedoch prinzipiell eine bindende Verpflichtung für den Ankauf der Immobilie oder des Wohnhauses ein. Zudem kann der Mietkauf wesentlich teuerer sein als ein vergleichbarer Bankkredit. Der Mietkauf ist daher nicht für jedermann zu haben.
Mietkauf ist im Wesentlichen für alle diejenigen bestimmt, die den Willen haben, ein eigenes Eigenheim oder eine Wohnung zu besitzen, aber derzeit keinen Zugang zu Krediten bei den Kreditinstituten haben. Wenn es keine anderen Ursachen gibt, wie z.B. fehlende Eigenmittel, steht einem neuen Kapital oft ein negatives Schufa-Eintrag im Weg. Vor allem bei den Schufa-Informationen gibt es ein Problem: Auch wenn alle Kreditgeber ihr Guthaben bereits bekommen haben und man nahezu verschuldungsfrei ist, vergehen noch drei Jahre, bis der korrespondierende Beitrag bei der Schufa gestrichen wird.
In die Monatsmiete wurde jedoch bis zu diesem Punkt viel investiert. Diese Mittel hätten viel besser eingesetzt werden können. Anders beim Mietkauf. Während dieser „Wartezeit“ kann sich der Pächter einer Liegenschaft nicht nur das Vorkaufsrecht für die Eigentumswohnung oder das Einfamilienhaus absichern, sondern auch einen Teil des Anschaffungspreises in günstigen monatlichen Raten bezahlen.
Selbst wenn kein Beteiligungskapital vorhanden ist, ist das Mietkauf-Modell eine gute Methode, um eine Liegenschaft zu kaufen. Das Wohnungsbaudarlehen und andere Immobilienkredite erfordern persönliche Beiträge in Gestalt von Geldern, Arbeiten oder Wertpapieren, beim Mietkauf kann darauf aber verzichtet werden. Jeder, der vom Pächter zum Besitzer wechseln möchte, sollte die Vertragsbestimmungen sehr sorgfältig lesen und gegebenenfalls einen Rechtsanwalt konsultieren.
Der Ratenkaufvertrag klärt unter anderem auch die Auszahlungsmodalitäten, die – sachlich gerechnet – oft mit finanziellen Nachteilen für den Immobilienkäufer verbunden sind. Vor allem vor überhöhten Mietpreisen oder schlechteren Objekten wird gewarnt, die das Ratenkaufmodell zur Preisfalle für den Mieters. Bei dem Mietkauf-Modell wird nämlich die gesamte Mietsumme nicht zur Rückzahlung des geschätzten Kaufpreises verwendet.
Doch gerade dieser Umstand macht Mietkauf im Vergleich zu herkömmlichen Darlehen relativ kostspielig. Bis der vereinbarte Erwerb erfolgt, sollte der Bewohner der Ferienwohnung oder des Eigenheims zusätzlich zu den Monatsmieten angemessene Reserven aufbringen. In der Regel ist die Mietdauer nicht ausreichend, um die belegte Liegenschaft vollständig zu amortisieren. Der Erwerber muss schließlich ohne Eigenmittel einen Darlehensvertrag abschließen.
Will ein Pächter die Liegenschaft später nicht mehr erwerben, kann er den bereits bezahlten Teil nicht mehr ohne weiteres vom Besitzer einfordern. Prinzipiell gilt: Ein Mietkauf ist auch für den späteren Wohnungskauf obligatorisch. Bei Todesfall oder Erwerbslosigkeit kann es natürlich vorkommen, dass der Mietkauf nicht mehr möglich ist.
Deshalb sollten auch geeignete Insolvenzregelungen in den Ratenkaufvertrag einbezogen und von einem Rechtsanwalt überprüft oder notariell beurkundet werden. Nach Ablauf der vertraglichen Mietdauer kann das gewünschte Objekt vom Vermieter erworben werden. Der Rest des Kaufpreises wird dann z. B. durch ein klassisches Immobiliendarlehen finanziert. Selbstverständlich kann sich der Preis einer Immobilie oder eines Gebäudes im Lauf der Zeit noch verändern.
Allerdings trägt der Nutzer dieses Wagnis zu je einem Drittel mit dem Mietkauf-Modell. Wurde während der Mietdauer keine Renovierung durch den Hausherrn durchgeführt, so kann sich nach 10 oder 20 Jahren ein klarer Schaden für den Erwerber einstellen, wenn er die Sanierung nach dem Erwerb der Wohnimmobilie selbst vornimmt.
Wenn der Vorbesitzer jedoch während der Mietzeit umfassend saniert und erneuert hat, kann es zu einem finanziellen Schaden für den Veräußerer kommen. Eine nachträgliche Änderung des Kaufpreises – soweit er zum Mietkaufzeitpunkt feststeht – ist nur bei Vorliegen eines entsprechenden Gutachtens möglich. Der Geschädigte hat in diesen FÃ?llen das Recht, vom Ratenkaufvertrag zurÃ?ckzutreten.
Einige Kooperativen bieten neben dem traditionellen Mietkauf auch den sogenannten Mietkauf an. Mit diesem Mietvertrag erhält der Vermieter erst nach einer gewissen Zeit die Gelegenheit, die Immobilie zu erstehen. In den meisten Fällen sind die Bewohner solcher Liegenschaften dazu verpflichtet, neben der Pacht so genannte Kooperationsanteile zu übernehmen. Ein späterer Erwerb der Mietwohnung ist jedoch nicht verpflichtend.
Im Gegensatz zur Kooperative kann der Nutzer auch von der Erwerbsoption austreten.
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