Mit jedem Hypothekendarlehen wird auch das mögliche Eigenkapital, das der Kreditnehmer in die Finanzierung einbringen kann, mit dem Bankberater besprochen. Eigenkapital bildet die Grundlage Ihrer Baufinanzierung – je mehr Sie einbringen können, desto attraktiver sind die Konditionen, die Sie erwarten. Bauprojektfinanzierung: Wer eine Immobilie kauft oder baut, sollte über ausreichend Eigenkapital verfügen. Egal, ob Sie Eigenkapital nutzen oder ob es viele Menschen gibt, die in ihrer eigenen Immobilie leben und auch eine oder mehrere andere Immobilien (Anlageimmobilie, Ferienhaus) besitzen.
Wieviel Eigenkapital benötige ich, um ein Haus zu kaufen?
Bei Wohnimmobilien kauft die Hausbank in der Regel bis zu 80 Prozent des Grundstücks durch eine Grundschuld. Sie müssen mind. 20 % Ihres Eigenkapitals einbringen. „Home without equity“ – wer diese Bedingungen googlet, bekommt über 100.000 Treffer. In der Regel werden bis zu 80 % des Schätzwertes (Marktwert, s. Textfeld) und mind. 20 % des Eigenkapitals benötigt.
Aber was ist, wenn der Einkaufspreis höher ist als der Marktwert? Angenommen, die Hausbank rechnet mit einem Immobilienwert von CHF 1 Mio., der Käufer hat jedoch einen Preis von CHF 1,12 Mio. festgelegt. Dabei muss der Auftraggeber nicht nur CHF 200’000 Eigenkapital, d.h. 20 % des Marktwertes, einwerben.
Zudem ist er für die Abweichung von CHF 120’000 zwischen dem Marktwert und dem erhöhten Anschaffungswert verantwortlich (siehe Tabelle). Viele Immobilienkunden verlassen sich bei der Finanzierung auf ihre eigene Kasse. Die ausschließliche Verwendung von Eigenkapital aus dieser Herkunft ist jedoch inakzeptabel. Sie müssen mind. 10 % des von der Hausbank veranschlagten Marktwertes mit Geldern decken, die nicht aus der betrieblichen Altersversorgung kommen (harte Eigenmittel).
Die Einschränkung des Pensionskassenvermögens liegt im eigenen Interesse des Anlegers. Wäre der Hypothekenkredit bei einem drastischen Wertverlust nicht mehr abgedeckt und ein erzwungener Verkauf der Immobilie notwendig, würde das Eigenkapital – und damit auch das gebundene Vorsorgekapital – untergehen. Die Vorsorgegelder aus der Vorsorgeeinrichtung können auf zwei Wegen zur Hypothekenfinanzierung verwendet werden:
Es wird entweder vorab referenziert und als Bargeld eingeworfen, oder es wird an die Hausbank abgetreten. Anstatt Anleihen, Anteile, Geldmittel und andere Wertpapiere zu veräußern und als Bargeld zur Hypothekenfinanzierung zu kreditieren, können Sie diese auch an die Hausbank abpfänden. Im Regelfall werden 100 % der Aktiva nicht gutgeschrieben, aber der Beleihungsauslauf liegt je nach Wertpapier bei 60 bis 90 %.
Haben Sie selbst nicht genügend Vermögen? Es ist jedoch nicht ratsam, „soft equity“ in Gestalt eines Privatdarlehens oder eines anderen zu verzinsenden und rückzahlbaren Kredits zu vermitteln. Es gibt im Netz immer solche Offerten für Kaufinteressenten von Immobilien, die nur über geringe eigene Mittel zur Verfügung stehen. Erwerb von selbstgenutztem Wohnraum mit einem geschätzten Marktwert von CHF 1 Mio. und einem Anschaffungspreis von CHF 1,12 Mio. *eingezahlt zur linearen Abschreibung innerhalb von 15 Jahren oder maximal bis zur Rente.
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