Es ist ratsam, jetzt zu reagieren, da der aktuelle Zinssatz deutlich unter dem langfristigen Marktdurchschnitt liegt und die Zinserwartungen nach oben zeigen. Die Verzinsung orientiert sich am Kapitalmarkt. Aktuelle Zinskonditionen werden auf der Website des IFB Hamburg zur Verfügung gestellt. Wie lange kann ich die derzeit niedrigen Zinssätze reservieren? Welche Vorteile hat das variable Darlehen? stetig.
Baufinanzierungen ohne Eigenmittel – Vollfinanzierungen
Nein, eine Bauherrenfinanzierung ohne Eigenmittel ist möglich. Wie sieht eine Hypothek ohne Eigenmittel / Komplettfinanzierung aus? Im Falle einer Baukreditfinanzierung ohne Eigenmittel oder einer vollständigen Fremdfinanzierung wird eine Liegenschaft vollständig per Darlehen erstanden. Diejenigen, die keine Reserven gebildet hatten, erhielten keine Finanzmittel von den Kreditinstituten und konnten es sich nicht erlauben, ihr eigenes Haus zu kaufen. Baufinanzierungen sind nun unter gewissen Bedingungen auch ohne Eigenmittel möglich.
Das derzeit niedrige Bauzinsniveau schafft auch für den Erwerb von Immobilien ohne Kapital. Unglücklicherweise gibt es bei dieser Finanzierungsform einen Nachteil, der eigentlich risikoreicher ist, weil sie mehr Zeit in Anspruch nimmt und mehr Geld kosten würde. Zuerst möchten wir Ihnen die verschiedenen Formen der Hypothekenfinanzierung ohne Beteiligungskapital vorzustellen. Danach wird aufgezeigt, wie sie sich von der Eigenkapitalfinanzierung abheben.
Bei Finanzierungen ohne Eigenmittel unterscheidet man zwei Arten: 100-prozentige Finanzierungen: Bei einer 100-prozentigen Finanzierungen wird nur der Anschaffungspreis der Immobilien durch Darlehen mitfinanziert. 110 prozentige oder vollständige Finanzierung: Bei einer vollständigen Förderung müssen auch alle Anschaffungsnebenkosten durch das Haupt- oder ein separates Privatdarlehen gedeckt werden. Entsprechend steuert der Erwerber in diesem Falle 0 EUR Eigenmittel bei.
An wen richtet sich die Förderung überhaupt? Wenn der Interessent kein Kapital vorweisen kann, sollte er auf jeden Falle ein sehr gutes, abgesichertes Einkünfte haben. Nur so kann er den Gefahren und Benachteiligungen einer Bauherrenfinanzierung ohne Eigenmittel ruhig begegnen. Bei schwankenden Einkünften, wie Selbstständigen und Freiberuflern, sind die Aussichten auf eine Voll- oder 100%ige Fremdfinanzierung deutlich schlechter.
Ab wann refinanzieren sich Kreditinstitute ohne Eigenmittel? Die Beschaffenheit und der Standort der Liegenschaft ist ein weiteres wichtiges Kriterium, das die Hypothekenfinanzierung ohne Eigenmittel ermöglicht. Ein verfallenes Haus in einem weniger populären Wohngebiet wird eine Hausbank nicht ohne Kapital auskommen. Befindet sich die Liegenschaft jedoch in einem guten und bevorzugten Standort, erhöht dies die Chance auf eine Förderung.
Sie können mit unserem Zinsrechner Zinsen und Monatsraten für Ihre Finanzierungen berechnen: Gegenüber einer Eigenkapitalfinanzierung hat die Komplettfinanzierung folgende Nachteile: Sie ist teurer: Die Zinsen können zwei- bis dreimal so hoch sein wie die Eigenkapitalfinanzierung. Längere Zeit: Wer kein Kapital beisteuert, erhält einen niedrigeren Sollzinssatz und kann die verbleibende Schuld in der Regel nicht so rasch begleichen.
Anhand der nachfolgenden Beispielberechnung stellen wir die eigenkapitalbasierte Baukostenfinanzierung einer 100-prozentigen und einer 110-prozentigen Fremdfinanzierung gegenüber. Bei allen drei Ausführungen wird von der Annahme ausgegangen, dass der Anschaffungspreis 210.000 EUR, die Zinsbindungsfrist 15 Jahre und die Rückzahlung zunächst 2 Prozentpunkte pro Jahr beträgt. Die Beispielberechnung zeigt folgende Ergebnisse: Die beiden eigenkapitallosen Ausführungen sind deutlich teuerer und zeitaufwendiger.
Bei einer 100-prozentigen Förderung muss der Einkäufer 175 EUR mehr pro Kalendermonat bezahlen, bei einer 110-prozentigen Förderung noch mehr. Zinsaufwand doppelt oder dreifach: Die eigenen Mittel der Banken reduzieren das Gesamtfinanzierungsrisiko. Damit sind die Gesamtkosten der Fremdkapitalaufnahme mit Eigenmitteln erheblich niedriger als bei Fremdkapital.
Ein um einen weiteren Punkt schlechterer Zinssatz kann, wie unsere Beispielberechnung verdeutlicht, die Zinsaufwendungen nahezu verdreifachen. 2. Bei einer 100-prozentigen Förderung beispielsweise liegen die Zinserträge über die 15-jährige Laufzeit um 52.906 EUR höher, bei einer 110-prozentigen Förderung um bis zu 64.783 EUR. Würden alle Finanzmittel aus unserem Beispiel zu den gleichen Zinskonditionen weitergeführt, wäre die Baukostenfinanzierung mit Eigenmitteln nach 20 Jahren und die beiden anderen erst nach 29 Jahren zu Ende.
Um die 100-prozentige Refinanzierung in einem vergleichbaren Zeitrahmen abschließen zu können, muss die Rückzahlungsquote von 2 auf 3 Prozentpunkte angehoben werden. Nach etwa 22 Jahren wäre dann auch diese Förderung beendet, aber die Monatslast wäre von Anfang an 1.144,50 EUR – also 350 EUR mehr als bei der Rückzahlungsquote von zwei Jahren.
Es braucht mehr Zeit, ist teurer – aber was sind die Folgen? Eine Grundidee im Voraus: Das Rückzahlungsrisiko ist bei einem Baukredit ohne Eigenmittel ebenso groß wie bei einem Baukredit mit Eigenmitteln. Bei einem Einkommensverlust wird jede vernünftige finanzielle Planung erschüttert, ungeachtet dessen, wie viel Kapital vorher investiert wurde.
Die Risikostreuung ist im Wesentlichen die gleiche wie bei der eigenkapitalbasierten Finanzierung: In beiden FÃ?llen trÃ?gt die Kreditnehmerschaft das risikofreie Kreditengagement. Er gewährt das Darlehen und stellt sich durch die Registrierung der Grundpfandrechte sicher. Bei Zahlungsunfähigkeit des Käufers kann die Hausbank diese versteigern und auf diese Art und Weise mindestens einen Teil ihrer Außenstände zurückfordern.
Wodurch wird die Hypothekarkreditvergabe ohne Eigenmittel risikoreicher? Das obige Rechenbeispiel hat ergeben, dass es immer kostspieliger ist und mehr Zeit in Anspruch nimmt. Die Ergebnisse der Beispielberechnung möchten wir hier näher erläutern, um die Folgen von „teurer und länger“ zu klären. Bei unserer Beispielkalkulation ist die Finanzierung mit Eigenmitteln nahezu zehn Jahre früher fertig, weil sie rascher zurückgezahlt wird.
Umgekehrt gilt: Je größer die Laufzeit, desto größer das Rückzahlungsrisiko. Weil die Rückführung der Restschulden bei Vollfinanzierungen wesentlich schleppender erfolgt, ist es im Grunde so, als würde der Darlehensnehmer über all diese Jahre eine Monatsmiete an die Hausbank abführen.
Veräußert er, wie in unserer Beispielsrechnung, das Objekt nach 15 Jahren zum damaligen Immobilienwert, bekommt er in der Regel den zurückgezahlten Geldbetrag von 82.968 EUR. Im Falle einer Baukreditfinanzierung mit 60.000 EUR Eigenmittel würde er die 164.375 EUR erhalten, denen nur 38.625 EUR an Zinsaufwand gegenüberstehen würden.
Beim Baukredit ohne Eigenmittel wird die verbleibende Schuld deutlich verzögert abgebaut. Nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist muss weiterhin ein deutlich höherer Betrag als bei der Eigenkapitalfinanzierung finanziert werden. Wenn sich die Zinsen in den ersten Jahren verschärft haben, muss der Darlehensnehmer unter UmstÃ?
Unsere Beispielberechnung verdeutlicht auch hier: Erhöht sich der Zinssatz nur um einen einzigen Punkt, erhöht sich die Monatsgebühr um mehrere hundert Euros. Dies kann problematisch werden, wenn von vornherein nicht viel Handlungsspielraum vorgesehen war – was bei der Baufinanzierung ohne Eigenmittel oft der Fall ist.
Beides – das erhöhte Zinsniveau und die relativ hohen Restschulden – erschweren die Voraussetzungen für eine Nachfinanzierung. Die umgekehrte Schlussfolgerung zu den bisherigen Ergebnissen lautet: Eigenfinanziertes Kapital sichert eine raschere und kostengünstigere Refinanzierung. Wer zu Anfang keine eigenen Mittel mitbrachte, hat bei einem Zwangsverkauf in der Regel höhere Verbindlichkeiten als jemand, der in der Lage war, Kapital einzubringen.
Wenn der Darlehensnehmer den Darlehensbetrag nicht mehr vollständig begleichen kann, wird die Hausbank in den meisten Faellen zuerst nachfragen. Erst wenn diese Möglichkeit erschöpft ist, eröffnet die Hausbank ein Zwangsversteigerungsverfahren, um zumindest einen Teil ihrer ausstehenden Ansprüche einzuziehen. Dann ist das böse Ende: Die Liegenschaft ist weg, das eingesetzte Geld ist weg, und möglicherweise gibt es noch offen stehende Ansprüche seitens der Banken, weil nicht alles durch den Zwangsverkauf kompensiert werden konnte.
Hat man die Baukosten finanzierung mit eigenem Kapital unterstützt, kommt der Immobilieneigentümer besser davon, denn dann ist die Chance größer, dass nach einer Zwangsauktion keine Restschulden mehr ausbleiben. Dies kann auch in der Folge dazu führen, dass die Finanzierung ins Stocken gerät, obwohl die Kreditzinsen monatelang gewissenhaft gezahlt wurden. Fällt der Betrag jedoch zu sehr, kann die Liegenschaft kein hinreichendes Ausgleichsgewicht mehr zur Kredithöhe bieten, mit der sie beladen wurde.
Zu diesem Zeitpunkt verlangt die Hausbank in der Regel weitere Sicherheit von ihren Kreditnehmern und macht dies zur Grundvoraussetzung für den Bestand des Kredits. Verfügt der Kunde dann über keine Reserven, die er einbringen kann, ist die Hausbank zur Einleitung eines Zwangsverkaufs ermächtigt. Jeder, der bereits eine Fremdfinanzierung ohne Kapital begonnen hat und möglicherweise auch eine Überbewertung der Liegenschaft vorgenommen hat, birgt ein erhöhtes Sicherheitsrisiko in sich.
Haben Sie die Vor- und Nachteile einer Hypothek ohne Kapital abgewogen und beschlossen, diesen Weg einzuschlagen? Baufinanzierungen ohne Eigenmittel müssen durch eine Versicherung gedeckt sein. Für jede Art von Baufinanzierungen ist der passende Schutz von Bedeutung, vor allem aber für Baufinanzierungen ohne Eigenmittel. Vor allem bei der Komplettfinanzierung ist es besonders darauf zu achten, die Finanzkraft des Darlehensnehmers nicht zu überschätzen.
Deshalb ist es notwendig, ein durchdachtes Budget zu erstellen, um die Höhe der Monatsraten für die Finanzierung des Baus zu ermitteln. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass bei voller Finanzierung ein großer Teil der Tranche in die gestiegenen Zinsaufwendungen einfließt. Zugleich fordern Kreditinstitute bei Immobilienfinanzierungen ohne Eigenmittel in der Regel eine Anfangsrückzahlung von zumindest zwei Prozentpunkten, so dass sich die Verschuldung rascher amortisiert und das Finanzrisiko für die Hausbank reduziert/en.
Die Aufgabe besteht daher darin, zu ermitteln, welche der Banken den besten Zinssatz für die vollständige Finanzierung anbietet und diesen zu nutzen, um den Handlungsspielraum bei den Tilgungsraten aufzudecken. Wird kein annehmbarer Kompromiß erzielt, wäre es im Zweifelsfall besser, eine Pause von der Hypothekenfinanzierung ohne Eigenmittel einzulegen. Unterstützen Sie die Baukostenfinanzierung mit einem Bausparvertrag und bilden Sie Unterhaltsreserven.
Falls noch ein gewisser Spielraum pro Monat besteht, schliessen Sie einen oder mehrere Bausparvertraege gleichzeitig mit Ihrer Volleinlage. Baudarlehensverträge bieten mehrere Vorteile: Sie können zu einem vorteilhaften Zinssatz ausgeliehen werden, zum Beispiel für den Betrag, den Sie bereits einbezahlt haben. Sie haben auch die Option, nach der Sparphase einen sehr kostengünstigen Kredit aufzunehmen, mit dem Sie einen Teil Ihrer ersten, teuren Finanzierungen durch eine spezielle Rückzahlung ersetzen können.
Dieser kann daher nicht fristgerecht veräußert und zur Refinanzierung der neuen Liegenschaft verwendet werden. Über die gesamte Dauer werden nur Zinszahlungen geleistet; am Ende, d.h. wenn das Beteiligungskapital aus dem ersten Immobilienverkauf vorhanden ist, findet die vollständige Rückzahlung statt. Für Banken ist die Vorausfinanzierung mit einem wesentlich größeren Sicherheitsrisiko behaftet als die normale Hypothekarkreditvergabe:
Kann der Darlehensnehmer das Darlehen nicht tilgen, hat er ungünstigere Bedingungen als die Erstfinanzierungsbank. Nur wenn die Verschuldung beglichen ist, kommt die zweite Hausbank an die Reihe. 2. Schlussfolgerung: Gerechtigkeit ist besser, ohne sie funktioniert auch – nur nicht mehr! Das Scheitern eines Finanzierungsprojektes ist bei einer Bau-Finanzierung ohne Eigenmittel ebenso möglich wie bei einer eigenkapitalbasierten.
Wenn es nach Ihrer Schätzung in einem gewissen Rahmen liegt, können Hypothekarkredite ohne Eigenmittel eine gute Möglichkeit sein, auch ohne Reserven ein eigenes Haus zu erhalten. Die Finanzierungsspezialisten sind an Ihrer Seite um Ihnen zu verdeutlichen, welche Optionen Ihnen zur Verfügung stehen. Für Ihre Fragen steht Ihnen unser Team zur Verfügung. Bei bestimmten Kundengruppen können Hypothekarkredite ohne Eigenmittel ohne Probleme realisiert werden.
Ob Sie einer von ihnen sind, erfahren Sie von unseren Baufinanzierungsspezialisten. Wenn Sie es wünschen, werden Sie auch einen geeigneten Partner für Ihre Bank gefunden, der Ihnen eine gute Finanzierungsmöglichkeit und gute Bedingungen vorweist.
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