Sichern Sie sich günstige Zinssätze ohne Eigenkapital. Der Kauf von Immobilien ohne Eigenkapital lohnt sich in Phasen niedriger Zinsen. Denn wer abwartet, an den eigenen Mitteln spart und sich erst dann um die Finanzierung kümmert, geht ein Risiko ein – schließlich könnten sich die Zinsen verschlechtern. Ich fragte Stefan: Ist es möglich, eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital zu kaufen? Die Baufinanzierung ist nun unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne Eigenkapital möglich.
Kauf einer Wohnanlage ohne Eigenkapital – ist das möglich?
Hier geht es um Immobilie und Finanzierungen. Ich fragte Stefan: Ist es möglich, eine Wohnung ohne Eigenkapital zu erstehen? Weil diese Fragestellung für viele Anleger, aber auch (potentielle) Hauskäufer sicher von Interesse ist, habe ich meine Antworten einmal in einem kleinen Artikel zusammengefaßt. Wie hoch sind die Mehrkosten beim Erwerb einer Wohnung?
Zunächst muss natürlich der mit dem Veräußerer für die Immobilie selbst festgelegte Preis bezahlt werden. Der Preis für die Ferienwohnung ist die Grundlage. Daraus ergeben sich eine Vielzahl von Nebenkosten: Die Grunderwerbssteuer variiert von Land zu Land und beläuft sich auf 3,5% bis 6,5% zuzüglich des Kaufpreises nach dem aktuellen Status (Dezember 2016).
Meistens wird die Wohnung wahrscheinlich über einen Broker veräußert. Zu den 100% des Kaufpreises kommen weitere 10% bis 15% der Mehrkosten hinzu. Achtung: Die Bezahlung der Zusatzkosten ist in der Regel sofort nach Abschluss des Kaufvertrages zu leisten. Kann man eine Wohnung auch ohne Eigenkapital kaufen?
Auch nach der verschärften Regulierung der Kreditinstitute durch die Richtlinie über Wohnimmobilienkredite ist eine vollständige Kaufpreisfinanzierung, auch inklusive der Anschaffungsnebenkosten, prinzipiell möglich. Natürlich gibt es einige Probleme: Ich habe festgestellt, dass eine große Anzahl von Kreditinstituten keine vollständige Finanzierungsmöglichkeit (mehr) bietet.
Welches Risiko besteht beim Einkauf ohne Eigenkapital? Finanzierungen ohne Eigenkapital sind mit einigen Risken verbunden, hier eine kleine Auswahl: Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase wird ein wesentlicher Aspekt oft übersehen. Finanzierungen mit einer anfänglichen Rückzahlung von 3% werden bei hohem Zinsniveau rascher zurückgezahlt als bei niedrigem Zinsniveau.
Bei jeder Ratenzahlung wird ein Teil des Darlehens zurückbezahlt und ein Teil der Zinszahlungen geleistet. Die Verzinsung pro Auszahlung wird immer kleiner, bis die letzte Auszahlung nahezu nur noch ausbezahlt wird. Weil der Gesamtzinssatz bei hoher Verzinsung steigt, wird das Darlehen am Ende der Laufzeit wesentlich rascher ausbezahlt. Kleines Beispiel: Die Monatsrate beträgt 1.083,33 EUR, das Darlehen wird nach 22,12 Jahren voll zurückbezahlt.
Daraus resultiert eine Monatsrate von 750 EUR, das Darlehen wird nach 27,05 Jahren voll getilgt. Der Kauf von Objekten, die sich nur zu günstigen Zinssätzen rechnen, kann riskant sein und sich zu einem sehr kleinen Teil auszahlen. Vor allem bei den heutigen tiefen Zinssätzen sollte auf jeden Fall eine stärkere Rückzahlung als vor drei oder vier Jahren beschlossen werden.
Im Moment sind wir in einer Periode historischer Niedrigzinsen. Mit anderen Worten, wenn Sie eine Liegenschaft im Wert von 200.000 EUR kaufen, sollten Sie am Ende der Zinsbindung 8% des Anschaffungspreises pro Jahr als Ratenzahlung haben. Die monatliche Gebühr beträgt 1.333 EUR. Niemand weiss, ob und wann die Zinssätze wieder ansteigen werden.
Trotzdem sollten Sie den Sachverhalt selbst berechnet und bei der Projektfinanzierung berücksichtigt haben. Mit meinem eigenen Kapital würde ich mind. 10% des Anschaffungspreises zuzüglich aller Kosten aufbringen. Meiner Meinung nach ist auch eine anfängliche Rückzahlung von 3% obligatorisch, da das Darlehen sonst über viele Dekaden läuft und die Wohnung für viele Jahre nicht zurückgezahlt wird.
Eine Wohnung ohne Eigenkapital erwerben, ja oder nein? Kauf einer Wohnanlage ohne Eigenkapital – ist das möglich?
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