In diesem Artikel geht es darum, warum eine schnelle Rückzahlung einer Anlageimmobilie in der Regel wenig Sinn macht. „Wer seinen Kredit schnell abbezahlt, spart oft Geld und erhöht seine finanzielle Flexibilität schneller. Der Schuldenberater hat die Aufgabe, einen Weg zu finden, die Schulden so schnell wie möglich zu begleichen. Aber natürlich schafft es kaum jemand, seine Immobilie ohne Kredit zu kaufen. Fast jeder fünfte vermittelte Kredit war im Februar ein Terminkredit – mehr denn je.
Angemessene Rückzahlung für Immobilienanlagen
Deshalb haben sie die Rückzahlung hoch angesetzt und amortisieren ihre Schulden so schnell wie möglich. Doch warum ist es für Renditeliegenschaften günstiger, das Geld allmählich zurückzuzahlen? Und wie schnell sollten Sie einen Kredit abbezahlen? Es geht in diesem Beitrag darum, warum eine rasche Rückzahlung einer Anlageimmobilie in der Regel wenig sinnvoll ist.
Hoch oder niedrig – was ist die Steuererklärung? Vor allem aus Steuergründen erwerben viele Menschen eine Liegenschaft als Anlage und haben wenig darüber nachgedacht, was aus steuerrechtlicher Perspektive wirklich vernünftig ist und was nicht. Einmal hatte ich eine Klientin, die mit mir darüber sprach und dachte, dass sie das Geld für ihre Anlageimmobilie so schnell wie möglich zurückzahlen möchte.
Mir wurde deutlich, dass ich einen Beitrag zum Themenkomplex „Real Estate Investment Repayment“ verfassen sollte, weil das Themenkomplex so viele Menschen angeht, von denen die meisten eine viel zu große Rückzahlung aus dem Darm leisten. Der Rückkauf einer Mietwohnung als Anlage ist kein steuerlicher Aufwand.
Meine Klientin war sich nicht einmal darüber im Klaren, dass sie die Rückzahlung für Steuerzwecke nicht beanspruchen konnte. Tatsache ist, dass Sie die üblichen Betriebskosten der Liegenschaft nur als Aufwand in Ihrer Einkommensteuererklärung beanspruchen können. Natürlich auch die Verzinsung Ihres Darlehens, aber nicht die Rückzahlung.
Deshalb ist es wirtschaftlich überhaupt nicht sinnvoll, die Rückzahlung so hoch anzusetzen. Schließlich amortisiert sich die Liegenschaft über die Jahre. Dann bevorzuge ich eine andere Wohnung mit den Ersparnissen, die ich dann jeden Monat zurückzahlen kann (natürlich nicht so hoch). Ich habe es dann vorgezogen, das Wagnis auf mehrere Objekte zu verteilen und kann dann auch alle anderen steuerlichen Aufwendungen für beide Objekte einfordern.
Außerdem habe ich bei mehreren Objekten meist einen größeren Ertrag als zusätzliche Finanzierungskosten. So erziele ich mehr passive Einkünfte, wenn ich mehrere Objekte erwerbe und zahle wenig aus, als wenn ich eine einzelne Liegenschaft erwerbe und sie schnell ausbezahle. Auch die Steuereinnahmen erhöhen sich, sobald das Kreditvolumen zurückgezahlt wird.
Diese sind als Aufwendungen abzugsfähig und entlasten so die Steuer. Mit der Rückzahlung des Darlehens entfällt dieser Steueraufwand. Aus steuerrechtlicher Hinsicht macht es wenig Sinn, die Rückzahlungen hoch anzusetzen. Das bedeutet, dass Sie weniger monatliche Überschüsse haben und rascher mehr Steuer zahlen (durch schnellere vollständige Rückzahlung).
Natürlich kann es sein, dass jemand anderes andere Ursachen für eine höhere Rückzahlung hat. Zum Beispiel, dass er nicht so gut im emotionalen Umgang mit so hohen Verbindlichkeiten ist. Dies sind sehr individuelle Gefühlsgründe, so dass es sinnvoll ist, sich schnell zu amortisieren. Die anderen haben eine Eigentumswohnung als Investition und fürchten, dass der Preis der Eigentumswohnung fallen könnte und dann ist die Schuld größer als das Grundbesitz.
Doch wer seine Anlageimmobilie zu hoch gekauft hat, könnte sich wenigstens in der ersten Zeit etwas mehr auszahlen, um die Verschuldung zu mindern. Dies schließt auch die Rückzahlung ein. Ist die Einlösung zu hoch, können Sie auch den Ertrag einer großen Anlageimmobilie zerstören und in ein Top-Objekt verwandeln.
Wie gesagt: Wenn man eine Liegenschaft von Anfang an aus steuerrechtlicher Perspektive erwirbt, macht es mehr Spaß, sich nicht so schnell auszuzahlen. Im Allgemeinen ist es besser, mehrere Objekte zu erwerben und das Wagnis etwas mehr zu verteilen. Auf dieser Website finden Sie weitere nützliche Hinweise zur Investition in den Immobilienbereich in meinem Blogs.
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