Banken und Kredite

Die Unterschiede in der Ausweitung der Kreditaktivitäten sind jedoch enorm. Insbesondere ausländische Banken haben ihr Engagement deutlich erhöht. Darlehensverkäufe von Banken, auch Forderungsverkäufe genannt, erfolgen, wenn eine Bank einen Kreditvertrag an einen Dritten verkauft. In der Vergangenheit kauften viele Fonds Immobilienkredite von Banken und suchten die Abschottung, um Renditen und Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie zu erzielen. Auch die Bankeinlagen sind trotz des niedrigen Zinsniveaus gestiegen.

Die Banken gewähren wieder mehr Kredite

Obwohl alle Banken im Jahr 2017 ihre Kredite erhöhten, wird sich der langfristige Verlauf nicht ändern: Seit der Finanzmarktkrise haben sowohl Grossbanken als auch Landes- und Hypothekenbanken, also spezialisierte Banken für die Immobilienfinanzierung, ihre Kreditzusagen signifikant reduziert. Regionale Banken, Sparkassen und Genossenschaften haben sie dagegen sukzessive erheblich ausgebaut. Rückblickend auf die letzten Jahre hat sich die Bedeutung der verschiedenen Bankgruppen im Kreditgeschäft klar verschoben.

So ist der Marktanteil der Kreditinstitute und Genossenschaften im Aktivgeschäft in den letzten sechs Jahren von 35 auf 45 % angestiegen. Die Quote der Länderbanken ging von 14,8 auf 11,6 Prozent zurück. Etwas weniger ausgeprägt war die konjunkturelle Lage der Grossbanken von 10,1 auf 9,3 %. Die großen Banken und Länderbanken haben sich laut Kapmarcon bisher nicht an die neuen konjunkturellen Bedingungen angepasst.

Eine neue Kreditpolitik fehlt. Demgegenüber reagierten Spar- und Landesbanken mit der Fokussierung auf ihre Kernkompetenz und teilweise mit einer Intensivierung der Risikosteuerung.

Verkauf auf Kredit: Was darf die Hausbank tun?

Darlehensverkäufe von Banken, auch bekannt als Verkäufe von Forderungen, erfolgen, wenn eine Bank einen Darlehensvertrag an einen Dritten ausgibt. In der Vergangenheit erwarben viele Investmentfonds Immobiliendarlehen von Banken und suchten die Abschottung, um Renditen und Gewinne aus dem Immobilienverkauf zu erwirtschaften. Indem er diese Praktiken verstärkt und durch Schauergeschichten von Menschen, die von einem Tag auf den anderen ihr Zuhause verlor, untermauert, hat der Deutsche Bundestag 2008 das Gesetz zur Risikobegrenzung verabschiedet.

Die Veräußerung des Darlehens ist nach wie vor zulässig, jedoch in engerem Rahmen als bisher; eine Zwangsversteigerung ist nur unter gewissen Voraussetzungen zulässig. Bei Nichteinhaltung dieser Rechtsvorschriften haftet der Käufer auf Schadensersatz. Darlehensnehmer können jedoch Darlehensverkäufe vertragsgemäß ausschliessen, die jedoch von einigen Banken bezahlt werden können. Es können nicht nur mobile Güter erworben und veräußert werden, sondern auch Schuldverhältnisse.

Eine Kreditveräußerung ist im Allgemeinen der Verkauf von Kundenforderungen an eine Hausbank, bei der der Kreditnehmer einen Kredit einnimmt. Damit hat die Hausbank die Chance, ihre Bilanz in finanziell schwierigen Situationen kurzfristig zu restrukturieren und sich kostengünstig zu reformieren. Gutschriftverkäufe werden zugelassen und sind in der realen Wirtschaft allgemeiner, als Sie denken.

Ist der Darlehensnehmer mit seinen Zahlungsverpflichtungen im Rückstand, kann die Hausbank den Hypothekenvertrag veräußern und hat somit einen weniger schwierigen Kontrakt. Früher haben oft Mittel diese Kontrakte mit der Intention aufgekauft, schnell etwas zu verdienen. Weil nur sehr wenige Menschen die nötige Veränderung zur Hand hatten, nahmen die Anleger die Immobilie in Anspruch und erhielten eine Ausschlusserklärung.

Auf diese Weise könnte der Darlehensnehmer beängstigend rasch Wohnung und Heim einbüßen. Die Banken haben viele Aufträge verkauft: Dabei haben sie sowohl gute als auch ungünstige Kreditvereinbarungen zu einem Paket gebündelt und an ausländische Investoren verkauft. Bezahlte der Auftraggeber nun das Darlehen, war der Profit immens. Als die ersten Ansprüche erhoben wurden, die die Darlehensnehmer nicht bezahlen konnten, kollabierte das System:

Die meisten Aufträge waren von schlechterer Bonität, d.h. die Menschen bekamen eine Immobilie, die sie nie vollständig bezahlen konnten. Im Jahr 2008 hat der Gesetzgeber deshalb das so genannte Risikolimitierungsgesetz verabschiedet. Diese Rechtsvorschrift untersagt nicht den Verkauf des Darlehens per se oder die Abschottung durch den Erwerber, aber beide sind schwieriger geworden: Die Banken müssen in ihrem Kaufvertrag ausdrücklich auf die Verkaufsmöglichkeit des Darlehens verweisen.

Beschließt die Hausbank, die Forderung zu veräußern, muss sie ihren Abnehmer unterrichten. Das Kreditinstitut kann den Kontrakt nur dann veräußern, wenn es den Kreditnehmer bei Vertragsabschluss über diese Möglichkeiten informiert und ausdrücklich darauf anspricht. Die Käuferin des Darlehens muss dem Besteller unverzüglich nach dem Erwerb mitteilen, dass sie nun Gläubigerin ist.

Ein außerordentlicher Rücktritt durch den Kreditgeber ist nur möglich, wenn der Debitor mit wenigstens zwei aufeinander folgenden Leistungen in Rückstand ist und darüber hinaus der Restbetrag wenigstens 2,5 v. H. des Gesamtkreditbetrages beträgt. Die Banken sind dazu angehalten, dem Darlehensnehmer ein Nachfolgeangebot zu machen oder ihm die Absicht zum Verkauf des Vertrages innerhalb von drei Monaten vor Ende der Zinsbindungsfrist mitteilt.

Legt der Besteller unberechtigterweise eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme vor, so haftet er auf Schadensersatz. Die Risikobegrenzungsverordnung findet nur auf nach 2008 abgeschlossene Kontrakte Anwendung. Sie ist nicht anwendbar auf bereits abgeschlossene. Selbst wenn das Risikolimitierungsgesetz nur für nach 2008 abgeschlossene Kontrakte Anwendung findet, sind die alten Kontrakte nicht vollständig „ungeschützt“.

Im Jahr 2010 (Aktenzeichen Nr. 17ZR200/09) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass im Falle einer bevorstehenden Zwangsversteigerung von Amtes wegen zu prüfen ist, ob mit dem Auftrag auch alle Rechte erlangt wurden. Stellt er fest, dass das Recht auf Zwangsversteigerung nicht gemeinsam verkauft wurde, so kann es auch dann nicht ausgeübt werden, wenn alle anderen Voraussetzungen gegeben sind.

Das Kreditinstitut bzw. der Kreditnehmer ist nicht zur Kündigung des Vertrages während der Zinsbindung befugt. Dies ist gesetzlich untersagt. In der Kündigung muss die Hausbank eine Fristsetzung zur Begleichung der ausstehenden Forderungen vorsehen. Nach erfolglosem Ablauf dieser Zeit kann die Vollstreckung erfolgen.

Ist der Darlehensnehmer während der Festzinsperiode nicht in Verzug, kann eine Zwangsversteigerung durchaus vermieden werden. Darüber hinaus gibt es jedoch ein paar Hinweise, die Sie befolgen sollten, um unerwünschte Kreditverkäufe zu unterlassen. Damit Sie das Kreditverkaufsrisiko von vornherein ausschließen können, können Sie Ihre Hausbank eine entsprechende vertragliche Regelung treffen und diese verbieten bzw. verbieten lassen.

Allerdings berechnen einige Banken für diese Vereinbarung eine Gebühr; andere Banken inserieren mit dem Ausschluß, weil sie Ihnen als Darlehensnehmer mehr Sicherheiten einräumen. Sie sollten sich daher vor dem Closing bei Ihrer Hausbank informieren, ob und unter welchen Bedingungen ein Verkauf von Forderungen auszuschließen ist. Wenn Sie Ihre regulären Raten immer pünktlich bezahlen, ist das Verkaufsrisiko für Ihren Kredit verhältnismäßig niedrig.

Oft werden nur Not leidende Kredite veräußert. Wenn Sie als Kunden temporäre Zahlungsprobleme haben, ist es ratsam, sich rechtzeitig mit der Hausbank in Verbindung zu setzen und eine Übereinkunft zu erzielen. In der Regel sind die Banken verpflichtet, weil sie ein Zinsinteresse an der Auszahlung haben. Für Verträge ab 2008 legt das Risikolimitierungsgesetz weitere Konditionen für den Kreditgeber fest.

Sie als Darlehensnehmer müssen unter anderem bei Vertragsabschluss ausdrücklich auf die Möglichkeiten des Forderungsverkaufes aufmerksam gemacht worden sein. Darüber hinaus muss der Erwerber Sie sofort nach dem Erwerb darüber in Kenntnis setzen, dass er nun der neue Kreditgeber ist.