Auf den ersten Blick erscheint das gefragte Finanzierungsmodell sehr attraktiv. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist eigentlich nicht möglich. Es gibt jedoch Ausnahmefälle, in denen diese riskante Art der Finanzierung funktioniert. Zudem ist der Fremdkapitalzinssatz bei Vollfinanzierung ohnehin höher als bei normaler Finanzierung. Denn die Banken können das Risiko, dass sie bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital nicht den gesamten Kredit zurückbekommen, über einen Zinszuschlag bezahlen.
Baufinanzierungen ohne Eigenkapital
Hypothekarkredite ohne Eigenkapital – oft auch als Komplettfinanzierung bekannt – waren bis vor wenigen Jahren kaum vorstellbar. Für die Finanzierung von Wohnimmobilien benötigten Kreditinstitute 20 bis 30 Prozent des Eigenkapitals privater Bauträger. Baufinanzierungen mit wenig oder gar keinem Eigenkapital sind durchaus möglich. Trotz der Erfahrung aus der Finanzmarktkrise 2007/2008 sind immer mehr Kreditinstitute dazu übergegangen, Bauprojekte vollständig zu finanzieren.
Der erste Schritt wurde von einer Reihe ausländischer Unternehmen unternommen, die über Hypothekarkredite ohne Eigenkapital in den Hypothekarkreditmarkt einsteigen wollten. Mittlerweile ist eine solche Baufinanzierung auch über traditionelle Handelsbanken möglich. Auch zahlreiche Online-Kreditanbieter und Makler offerieren Hypothekarkredite ohne Eigenkapital. Zur Deckung der Kosten für reine Bauleistungen, aber auch für Nebenleistungen wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Maklerkosten oder Gerätekosten bietet der Fonds eine Finanzierung von mehr als 100 % – zum Beispiel 105 % oder 108 % – an.
Besonders für Bauträger, die den Willen haben, ihr eigenes Haus so rasch wie möglich zu besitzen, ohne lange Sparphasen über Baukreditverträge oder andere Investitionsformen in Anspruch genommen zu haben, ist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital von Interesse. Bei vielen Anbietern steht die Förderung junger Menschen mit gutem Verdienst im Vordergrund, die ihren Kaufwunsch verwirklichen wollen.
Die Finanzierung ist jedoch an gewisse Bedingungen gebunden. Weil die Darlehensgeber hier höhere Risken als bei der Eigenmittelunterlegung tragen, werden in der Regel spezielle Ansprüche an die Kreditwürdigkeit und Solvenz der Bauherrschaft gestellt. 2. Die Graphik zeigt die Graduierung der Schufa-Bonitätsbewertung: Arbeitsplatzsicherheit und ein höherer Ertrag gehören auch bei Hypotheken ohne Eigenkapital zu den speziellen Voraussetzungen.
Für die Darlehensentscheidung sind auch der Standort und der Erhaltungszustand der zu finanzierenden Objekte wichtig, da die Objekte als Sicherheit für das Darlehen dienen. Dies bedeutet, dass nicht jeder die Vorteile der vollen Finanzierung nutzen kann und es ertragsabhängige Limits für Kreditbeträge gibt. Wer über eine Finanzierung ohne Eigenkapital nachdenkt, sollte sich folgende Frage stellen:
Kannst du dir die Monatsraten ohne Probleme auszahlen? Die Darlehensnehmer müssen einen Kaufpreis für die Baufinanzierungen ohne Eigenkapital zahlen. Aufgrund des potenziell höheren Bonitätsrisikos sind solche Kredite in der Regel teuerer als eigenkapitalgedeckte Immobilienfinanzierungen. Für eine Finanzierung über 100 % werden weitere nennenswerte Zuschläge erhoben. Weil aber auch das Darlehensvolumen höher ist als bei einem konventionellen Baukredit, sind die Zinszuschläge über die Laufzeit von erheblicher Bedeutung.
Die Erhöhung des Hypothekarkreditvolumens ohne Eigenkapital hat einen weiteren Effekt: Es steigert die Zins- und Tilgungsrate und/oder die Laufzeiten. Die Finanzperformance sollte immer im Voraus im Zusammenhang mit einer Rechnungslegung berechnet werden, da sonst die Gefahr einer spürbaren Verringerung des Lebenshaltungsniveaus oder finanzieller Gefahren besteht. Es ist lohnenswert, bei längerer Kreditlaufzeit über entsprechende Zinsbindungsfristen zu nachdenken.
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ermöglicht eine rasche Realisierung eines Eigenheims, ist aber auch mit erhöhten Aufwendungen und Gefahren behaftet. Erst wenn Sie ein entsprechendes und gesichertes Ergebnis haben, sollten Sie eine vollständige Finanzierung in Betracht ziehen. Mehr noch als bei anderen Bau-Finanzierungen ist hier eine Restschuld-Versicherung gegen Erwerbslosigkeit, Erkrankung oder Todesfall denkbar.
Aufgrund der in der Regel erhöhten Aufwendungen sollten Sie als Kunde versuchen, die volle Finanzierung so rasch wie möglich zu amortisieren – natürlich unter Beachtung Ihrer individuellen Finanzkraft. Der Mangel an Eigenkapital bei der Umsetzung des Bauprojekts wird dann durch die Rückzahlung von Krediten praktisch eingespart. Grundsätzlich macht sich eine Finanzierung ohne Eigenkapital nur dann bezahlt, wenn Sie das finanzierte Wohnhaus mittel- bis längerfristig als Mittelpunkt Ihres Lebens erachten.
Geht man davon aus, dass man die Immobilie bald wieder verkauft – z.B. aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels – zahlt sich die volle Finanzierung in der Regel nicht aus. Möglicherweise müssen Sie auch Veräußerungsverluste berücksichtigen – zum Beispiel weil die anfallenden Anschaffungsnebenkosten nicht durch den Veräußerungserlös abgedeckt sind – ohne dass die Baukosten bereits zurückgezahlt wurden.
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